Condomínio pode proibir Airbnb? O que o STJ decidiu em 2026 e o Tema 1.443

Hoje, a resposta é: depende da convenção e ainda não há decisão definitiva. Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu por 5 votos a 4 que a locação por curta temporada em condomínio residencial depende de autorização de 2/3 dos condôminos. Mas essa decisão não é vinculante, e em junho de 2026 o STJ transformou a questão no Tema Repetitivo 1.443, suspendendo os processos no país até o julgamento final, que ainda não ocorreu em outubro de 2026.

Resumo rápido

• Maio/2026: STJ exigiu autorização de 2/3 do total de condôminos (REsp 2.121.055/MG).
• Junho/2026: tema afetado como repetitivo (Tema 1.443), com suspensão nacional dos processos.
• Agosto/2026: MPF deu parecer contrário, defendendo que só proibição expressa na convenção impede o Airbnb.
• A tese final será vinculante. Até lá, há insegurança jurídica.
• Leia a convenção do seu prédio e converse com o síndico antes de investir.

O que o STJ decidiu em maio de 2026?

No REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, a 2ª Seção do STJ entendeu, por 5 votos a 4, que alugar por curta temporada em condomínio residencial muda o uso do imóvel e, por isso, exige autorização prévia. A base é o art. 1.351 do Código Civil, que pede 2/3 dos condôminos, calculados sobre o total de unidades e não sobre quem compareceu à assembleia.

A decisão orienta outros tribunais, mas não tem efeito vinculante obrigatório. Isso significa que juízes ainda podiam decidir de outra forma.

O que é o Tema 1.443 e por que ele importa?

Em junho de 2026, o STJ afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537, relatados pelo ministro Raul Araújo, como Tema Repetitivo 1.443. Quando um tema é repetitivo:

• a tese fixada vale para todos os processos atuais e futuros sobre o assunto;
• os processos individuais e coletivos ficam suspensos até o julgamento;
• tribunais de todo o país passam a seguir a mesma regra.

Em 28 de agosto de 2026, o Ministério Público Federal apresentou parecer dizendo que a locação por temporada não exige autorização quando a convenção só fala em destinação residencial genérica. Para o MPF, seria preciso uma proibição expressa. O parecer não obriga o STJ, mas sinaliza que o entendimento de maio pode mudar.

Linha do tempo

O caso de São Paulo é diferente: trata de imóveis de habitação de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP), cuja finalidade é restrita por regra municipal.

O que fazer na prática enquanto o STJ não decide?

1. Leia a convenção e o regimento interno. Verifique se há proibição expressa de locação por temporada ou só destinação residencial.
2. Converse com o síndico antes de anunciar. Muitos conflitos começam por barulho, uso de áreas comuns e entrada de desconhecidos, não pela locação em si.
3. Profissionalize a portaria. Envie à portaria o nome e o documento dos hóspedes antes da chegada e registre os dados de forma organizada.
4. Crie regras da casa claras. Horário de silêncio, limite de hóspedes e uso de piscina e garagem reduzem reclamações.
5. Evite comprar imóvel só para Airbnb sem checar o prédio. Até a tese final, há risco real de restrição.
6. Diversifique. Ter imóveis em prédios com convenção favorável, casas ou unidades em empreendimentos voltados à temporada reduz a exposição.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. Para um caso concreto, consulte um advogado especializado em direito imobiliário e condominial.

Como a gestão profissional reduz conflitos no condomínio?

Condomínios costumam aprovar ou tolerar a temporada quando a operação é organizada. Três práticas ajudam muito:

• Cadastro do hóspede antes da chegada. No Pouzo, o portal do hóspede envia instruções de chegada, regras da casa e o pré-check-in, e o código da porta só é liberado no dia certo. Veja check-in automático com fechadura digital.
• Comunicação rápida. O agente de IA no WhatsApp responde dúvidas sobre regras e chegada a qualquer hora, o que evita hóspedes perdidos na portaria. Saiba mais em atendimento no WhatsApp com IA.
• Limpeza e manutenção em dia. Tarefas organizadas por unidade evitam lixo acumulado e reclamações. Leia gestão de limpeza no aluguel por temporada.

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