Como calcular o repasse ao proprietário e emitir a NFS-e da taxa de administração

O repasse ao proprietário é calculado assim: receita das reservas do mês, menos a comissão das plataformas, menos as despesas do imóvel combinadas em contrato, menos a taxa de administração da gestora. O que sobra é transferido ao dono junto com um extrato. A gestora emite a NFS-e apenas sobre a taxa de administração, que é a receita dela, e não sobre o valor total das reservas.

Resumo rápido

• Defina no contrato a base da taxa: valor bruto da reserva ou líquido de comissão.
• Separe taxa de limpeza da diária, pois ela costuma cobrir a equipe.
• Desconte só despesas aprovadas ou previstas em contrato.
• Emita NFS-e da taxa de administração para cada proprietário.
• Envie extrato mensal e ofereça um portal do proprietário.

Qual é a fórmula do repasse?

Repasse = Receita das diárias
        - Comissão das plataformas
        - Despesas do imóvel (aprovadas)
        - Taxa de administração

A taxa de limpeza paga pelo hóspede normalmente fica com a gestora ou vai direto para a equipe, conforme o contrato. Por isso ela costuma ficar fora da base.

Exemplo numérico de repasse mensal

Imóvel com 4 reservas no mês, taxa de administração de 20% sobre o valor líquido de comissão (valores ilustrativos).

Agora o fechamento:

A gestora emite NFS-e de R$ 948,40 para o proprietário. Repare na reserva direta: sem comissão, o líquido é maior para os dois lados. Veja como aumentar esse tipo de reserva em reserva direta com Pix sem comissão.

As comissões de 16% (Airbnb) e 15% (Booking.com) são exemplos. A taxa real varia por conta e contrato. Sobre as mudanças do Airbnb em 2026, leia taxa do Airbnb para anfitriões em 2026.

O que deve aparecer no extrato do proprietário?

• Período e imóvel.
• Lista de reservas com datas, canal, valor bruto, comissão e líquido.
• Taxa de administração com percentual e base.
• Despesas com descrição, data e comprovante.
• Valor final do repasse e data da transferência.
• Número da NFS-e emitida.
• Próximas reservas já confirmadas.

Um extrato claro reduz perguntas e aumenta a confiança. Proprietário que entende os números renova contrato e indica a gestora.

Como emitir a NFS-e da taxa de administração?

1. Confirme com o contador o código de serviço e a alíquota de ISS do seu município. Fique atento à transição para IBS e CBS: reforma tributária e aluguel por temporada.
2. Emita uma nota por proprietário por mês, no valor da taxa de administração.
3. Use os dados cadastrais do proprietário (CPF ou CNPJ e endereço).
4. Anexe o número da nota ao extrato para fechar o ciclo.

Fazer isso à mão para 20 ou 30 proprietários consome dias. Um sistema que calcula a taxa e emite a nota a partir do fechamento economiza esse tempo.

Quais erros mais comuns no repasse?

• Mudar a base da taxa de um mês para o outro.
• Descontar despesas sem aprovação ou sem comprovante.
• Misturar o dinheiro de vários proprietários sem controle por imóvel.
• Atrasar o repasse sem avisar.
• Esquecer reservas canceladas com multa, que também geram receita.

Como automatizar o repasse no Pouzo?

No Pouzo, as reservas do Airbnb, Booking.com e Vrbo entram no calendário com hóspede e valores, ao lado das reservas diretas pagas com Pix. O financeiro gera repasses e extratos para gestoras e resultado por apartamento para proprietários, e o portal do proprietário mostra extratos, notas e agenda por link. A emissão de NFS-e da taxa de administração também está prevista no sistema.

O plano Temporada custa R$ 147 + R$ 49 por unidade/mês, sem percentual sobre reservas. Para montar a operação do zero, leia como abrir uma gestora de aluguel por temporada.

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