Como abrir uma gestora de aluguel por temporada em 2026: guia prático

Para abrir uma gestora de aluguel por temporada você precisa de cinco coisas: um CNPJ com o enquadramento certo, um contrato padrão com os proprietários, uma taxa de administração calculada pelos seus custos, uma equipe confiável de limpeza e manutenção, e um sistema de gestão que junte Airbnb, Booking.com, reservas diretas e o repasse ao proprietário. Dá para começar com poucos imóveis e crescer por indicação.

Resumo rápido

• A gestora ganha uma taxa de administração sobre a receita das reservas (faixa de mercado estimada: 15% a 30%).
• Formalize com CNPJ, contrato e emissão de NFS-e da taxa.
• Defina o pacote: anúncio, precificação, atendimento, limpeza, manutenção, repasse.
• Use um PMS desde o início para não depender de planilhas.
• Escolha uma cidade com demanda. Em 2025, a ocupação média nacional do Airbnb foi de 45,4%.

Como funciona o modelo de negócio de uma gestora?

O proprietário entrega o imóvel mobiliado. A gestora cuida de tudo: anúncio nos canais, preço, atendimento ao hóspede, check-in, limpeza, manutenção e prestação de contas. Em troca, retém uma taxa de administração sobre a receita e repassa o restante ao dono, descontadas as despesas combinadas.

Como cada contrato é diferente, deixe essa tabela escrita no contrato. É a principal fonte de conflito entre gestora e proprietário.

Quanto cobrar de taxa de administração?

Não há valor oficial. Pelo que se observa no mercado brasileiro, as faixas mais comuns ficam entre 15% e 30% da receita das reservas, e isso deve ser tratado como estimativa. Gestoras com serviço completo, incluindo limpeza própria e enxoval, ficam na parte de cima. Gestoras que só fazem anúncio e atendimento ficam na parte de baixo.

Calcule a sua assim:

1. Some os custos fixos mensais da gestora (pessoas, sistema, contador, marketing).
2. Estime a receita média por imóvel na sua cidade. Em 2025, a receita anual média de um anúncio foi de R$ 57.063 em São Paulo e R$ 80.528 no Rio de Janeiro, segundo a Airbtics.
3. Multiplique pela taxa e pelo número de imóveis.
4. Confira se sobra margem depois dos custos.

Exemplo (estimativa): 12 imóveis com receita média de R$ 5.000/mês e taxa de 20% geram R$ 12.000 por mês para a gestora. Veja dados por cidade em quanto rende um Airbnb nas cidades do Brasil.

O que precisa ter no contrato com o proprietário?

• Serviços incluídos e não incluídos.
• Percentual da taxa e sobre qual base ela incide (receita bruta ou líquida de comissão).
• Despesas que a gestora pode pagar sem aprovação, com valor limite.
• Data e forma do repasse e do extrato mensal.
• Regras de uso do imóvel pelo próprio dono (bloqueio de datas).
• Responsabilidade por danos causados por hóspedes.
• Prazo de aviso para rescisão.

Peça a um advogado para revisar o modelo uma vez e use o mesmo para todos.

Como formalizar a empresa?

Abra um CNPJ com um contador. Ele vai indicar o CNAE adequado (atividades de administração de imóveis ou de intermediação, conforme o seu modelo) e o regime tributário. Com o CNPJ, você emite NFS-e da taxa de administração para cada proprietário. Atenção à reforma tributária, que muda as regras de IBS e CBS sobre locação a partir de 2027: reforma tributária e aluguel por temporada.

Que ferramentas uma gestora precisa desde o primeiro imóvel?

O Pouzo reúne isso em um só lugar: calendário unificado com Airbnb, Booking.com e Vrbo, agente de IA no WhatsApp, tarefas de limpeza, sugestões de preço dinâmico, repasses e extratos por proprietário, portal do proprietário e emissão de NFS-e da taxa de administração. O plano Temporada custa R$ 147 + R$ 49 por unidade/mês: 10 unidades saem por R$ 637 e 30 por R$ 1.617, sem percentual sobre reservas, sem implantação e sem fidelidade. Compare opções em melhor sistema de gestão para aluguel por temporada.

Como conseguir os primeiros proprietários?

1. Comece com o seu próprio imóvel ou de conhecidos e documente os resultados.
2. Mostre extratos reais e avaliações dos hóspedes.
3. Ofereça um portal em que o dono acompanha a agenda e os valores sem precisar perguntar.
4. Foque em um bairro ou prédio para ganhar escala na limpeza.
5. Peça indicação a cada proprietário satisfeito.

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