Contrato de aluguel por temporada: o que diz a Lei do Inquilinato

O aluguel por temporada é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigos 48 a 50). A lei define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, por prazo de até 90 dias, permite cobrar os aluguéis antecipadamente e exigir uma garantia, e prevê que a locação vira por tempo indeterminado se o inquilino ficar mais de 30 dias além do prazo sem oposição do dono.

Este guia explica o que a lei diz e o que colocar no contrato das suas reservas diretas e estadias mais longas. Ele é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

O que diz a lei

Artigo 48: prazo de até 90 dias

A locação para temporada é a destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele ou outros fatos que decorram de um tempo determinado, contratada por prazo não superior a 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não. Quando o imóvel é mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado em que se encontram.

Artigo 49: pagamento antecipado e garantia

O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e também exigir uma das garantias previstas na lei (como caução) para as demais obrigações do contrato. É essa regra que permite cobrar a estadia inteira na reserva, como fazem as plataformas e as reservas diretas com Pix.

Artigo 50: depois do prazo

Se, terminado o prazo, o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a valer por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível. Nesse caso, a retomada do imóvel fica sujeita às regras da locação residencial comum, bem mais restritivas. Por isso, estadias longas pedem atenção às datas de saída.

Airbnb e plataformas: precisa de contrato?

Nas reservas feitas pelo Airbnb, Booking.com e Vrbo, os termos de uso da plataforma, a política de cancelamento e as regras da casa cobrem a maior parte das situações. Ainda assim, vale manter as regras da casa claras no anúncio e no portal do hóspede.

Nas reservas diretas e nas estadias mais longas (um mês ou mais), um contrato assinado traz segurança sobre valores, caução, regras e responsabilidade por danos.

O que colocar no contrato de temporada

• Partes: nome, CPF ou CNPJ e contato de locador e locatário.
• Imóvel: endereço completo e, se mobiliado, inventário dos móveis e utensílios com o estado de conservação.
• Período: data e horário de entrada e saída, dentro do limite de 90 dias.
• Valores: total da estadia, forma de pagamento (por exemplo, Pix), taxa de limpeza e encargos incluídos.
• Caução: valor, forma de devolução e prazo.
• Número de hóspedes: quantas pessoas podem ficar, e regra para visitas.
• Regras da casa: horário de silêncio, animais, fumo, festas e regras do condomínio. Lembre que o condomínio pode restringir a locação de curta duração; veja o que decidiu o STJ.
• Cancelamento: o que é devolvido em cada prazo.
• Danos e vistoria: como é feita a vistoria de entrada e saída e como são cobrados os danos.
• Foro: a cidade em que eventuais conflitos serão resolvidos.

Registro do hóspede e FNRH

Além do contrato, meios de hospedagem precisam fazer o registro do hóspede na Ficha Nacional de Registro de Hóspedes (FNRH). Veja como funciona em FNRH digital para pousadas e temporada. Para os impostos sobre a renda do aluguel e as mudanças da reforma, leia reforma tributária no aluguel por temporada.

Como o Pouzo ajuda

No Pouzo, cada reserva direta gera um portal do hóspede com as regras da casa, as instruções de chegada e o pré-check-in com os dados que você precisa para o contrato e para a FNRH. O pagamento é feito por Pix na própria reserva, e o histórico de valores e pagamentos fica registrado no financeiro.